如何行选择房屋征收书籍

（一位已出版四部著作律师的建议）

 

杨应军律师书写

 

 

一、被征收人需要房屋征收知识的学习

“法律是实践的科学”，只有长期从事这方面实践的人士才会对相关法律领域有更深的理解。

 

在房屋征收中，征收方和被征收方的相关人士，都会对相关法律知识和案例进行学习，征收方还会组织各种类型的培训。因此，被征收方在资源匹配以及相关法律知识储备和运用能力方面，就显得不“对等”了。被征收方在房屋征收法律知识方面有迫切的学习愿望，但不少人学习仅仅停留在相关法律规定的条文上，而对条文背后的意义以及如何运用缺乏了解和认识，遑论以及在此基础上进行法律方案设计。

 

      不少被征收人也认识到了不能光看法条，还得比较深入地进行学习。因而，有不少人考虑购买相关书籍进行学习，这不失为一个好办法，但如何购买房屋征收类书籍又是一个问题。

 

 

 

 

二、选择长期从事房屋征收案件代理与研究的专业人士的著作

（一）房屋征收类书籍出版类型

房屋征收类书籍，市面上也有不少，涉及实务类的，律师的著作稍微多一点。

书籍出版一般包括二种，一种是出版社支付稿酬的，另一种是出版社不支付稿酬，且要作者支付出版费用，俗称自费出版。

相对而言，出版社支付稿酬的书籍质量会更高一些，而自费出版更多是基于宣传需要，出版社的要求相对低一些。

     

 

 

（二）选择房屋征收类图书时，可先了解作者的从业背景，是否有长期（执业十五年以上，在房屋征收领域执业不低于十年）执业经验；其次，看书籍的目录，是否对自己需要了解的问题都有论及；再次，看具体章节，论述是否清楚、明了。

     因此，在购买此类书籍的时候，要多对比，也可与出版社和作者联系，了解该书的出版情况等，再行购买。

    此外，如果要将案件委托给图书作者办理的时候，可考虑请作者出示图书出版合同原件，从而从出版合同内容中了解是出版社支付稿酬还是由作者支付出版费用，以判断书籍质量。

 

 

 

房屋征收补偿实战策略

本书作者:杨应军 著         出版社:法律出版社，     出版时间:2020年07月 

本书从写作到出版，历时三年多，由法律出版社支付稿酬（版税率百分之八），是笔者在房屋征收和行政诉讼领域十八年执业经验的阶段总结，也是笔者之前出版的三部著作的升华。

 

本书每一章均有阅读提示，引导读者了解该章节的核心内容，并在每一部分都有针对性的策略指导，具有很强的可操作性，可作征收方和被征收方以及相关从业人员参考之用。

 

本书现已在全国发行，当当网、京东、淘宝等网上有售。

   

 

 

目录 

第一章房屋征收概要

阅读提示：

房屋征收是系统的工程，涉及诸多环节和众多的法律知识、专业知识。对于并无相关专业知识和经验的普罗大众而言，怎一个难字了得。本书通过平实的语言，阐述房屋征收维权要点和技巧，希望对读者朋友有所帮助。

本章介绍房屋征收的一些基本知识点，为进一步深入了解房屋征收作准备：介绍房屋征收的概念，大家能明白房屋征收是怎么一回事；在房屋征收中我们将与哪些部门打交道，甚至在出现纠纷时应当告谁；了解哪些属于公共利益；了解房屋征收涉及的各类规划是什么，规划与房屋征收的联系以及如何在这里找寻维权的依据和突破点。

 

一、关于房屋征收制度

二、房屋征收的相关主体

（一）征收人

（二）被征收人

（三）房屋征收部门

（四）房屋征收实施单位

（五）其他相关单位

 

第二章房屋征收前的应对策略

阅读提示：

本章针对的是已有房屋征收的消息，但还没有正式实施房屋征收的情况。对于民众而言，需要做好这时期的准备工作。存在产权纠纷或产权共有情况的，应及时厘清，取得产权凭证或法院裁判文书。此外，收集周边房屋价格情况，了解周边类似区域的补偿政策和实施细则。

 

第一节从征收方角度准备

一、从行政机关等的官方途径了解所在区域本年度是否存在房屋征收的可能性。

二、收集房屋所在区域本年度的国民经济与社会发展年度计划，看有无实施房屋征收的可能性。

三、从周边房屋征收情况进行判断

 

第二节从被征收人角度准备

一、进行法律知识方面的储备和学习

二、完善被征收房屋的产权

（一）产权人为自然人

（二）产权人为公司

三、未登记房屋

四、收集周边类似房屋的市场价格

五、收集周边房屋征收项目的补偿政策和操作办法

 

第三章房屋征收决定应对策略

阅读提示：

本章主要阐述房屋征收决定过程中涉及的房屋征收补偿方案、房屋征收评估报告以及违法建筑的应对策略。

补偿方案应对的要点在于利用好听证程序等，及时提出异议和修改意见，争取补偿方案对自己有利；评估报告虽然是专业意见，但也是有规则和程序可循的，着重审查是否符合评估规则，评估价格是否不低于类似房屋的市场价格；对于实践中存在较大争议的违法建筑的认定问题，主要审查该认定程序上是否合法，是否考虑到历史成因等合理因素。

 

第一节征收补偿方案应对策略

一、具体内容

二、作出单位

三、征求意见及修改

四、房屋征收补偿方案是否可诉

五、应对要点

（一）征收补偿方案公告

（二）因旧城区改建涉及的听证会

六、给征收方的建议

 

第二节评估报告应对策略

一、评估机构的选定程序

二、房地产价格评估程序

（一）签订合同

（二）实地评估

（三）公示、解释

（四）交付报告

（五）申请复核

（六）申请鉴定

三、法院如何审查征收评估报告的合法性

四、征收评估应对要点

 

第三节违法建筑应对策略

一、违法建筑的概念

二、临时建筑的处理

三、违法建筑的认定及处理原则

四、以拆违为名行征收之实的做法不利于房屋征收的顺利进行

五、关于违法建筑的应对

（一）如何应对房屋征收中违法建筑的认定问题，需要区分不同情况

（二）如何应对违法建筑的强制拆除

 

第四章房屋征收补偿

阅读提示：

本章主要涉及房屋征收补偿、住宅与非住宅房屋补偿以及房屋征收补偿协议几方面的问题。对于房屋征收补偿标准而言，最核心的要抓住“不低于”、“类似房屋的市场价格”这几个关键词；住宅和非住宅房屋的补偿不尽相同，注意其中的区别并选择适用；房屋征收补偿协议的内容、性质以及相关纠纷的解决程序也需要厘清。

 

第一节房屋征收补偿标准

一、时间点

二、类似房地产

三、市场价格

四、不低于

 

第二节住宅房屋征收补偿

一、补偿内容

（一）被征收房屋价值的补偿

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

（四）补助和奖励

（五）室内装饰装修价值的补偿

二、公有住宅的补偿

（一）购买公房的方式

（二）协商确定补偿的方式

（三）补偿决定的方式

（四）房屋已达标的补偿

三、被征收人死亡或下落不明的补偿

（一）被征收人死亡的房屋征收补偿

（二）被征收人下落不明的房屋征收补偿

四、标准租私房

五、设有抵押权的房屋

 

第三节非住宅房屋征收补偿

一、经营性房屋征收补偿

（一）应补偿房屋的认定

（二）房屋用途的认定及补偿

二、非经营性房屋征收补偿

第四节房屋征收补偿协议

一、房屋征收补偿协议的性质

二、房屋征收补偿协议的内容

三、房屋征收补偿协议的救济

（一）被征收方提起诉讼的

（二）房屋征收部门提起诉讼的

 

第五章房屋征收决定应对策略

阅读提示：

本章涉及房屋征收决定的做出流程以及房屋征收决定公告是否可诉的相关知识，并就有关房屋征收补偿决定的应对策略提出了细化的方案。

房屋征收决定是房屋征收案件中可以申请行政复议或提起行政诉讼的最主要阶段之一。

第一节房屋征收决定

一、作出房屋征收决定的一般程序

二、如何审查房屋征收决定的合法性

（一）是否基于公共利益的需要

（二）主体是否合法

（三）是否履行了前置程序

（四）补偿标准是否合法

三、征收决定救济注意事项

 

第二节房屋征收决定公告

一、公告

二、附随义务

三、征收决定公告是否可诉

第三节如何与征收方协商谈判

一、给征收方懂法、细心的良好印象

二、制定补偿价格方案

三、切忌“狮子大开口”

四、以诉促谈，见好就收

五、房屋征收的一些特殊情况

 

第六章房屋征收补偿决定应对策略

阅读提示：

本章重点介绍了做出房屋征收补偿决定的前提条件，做出房屋征收补偿决定的流程以及不服房屋征收补偿决定如何救济等内容。本章内容虽然不多，但足够重要，对于被征收人而言，可结合《征补条例》相关内容进行理解，以便在维权过程中正确使用法律武器。

 

第一节作出征收补偿决定的前提

一、签约期内未达成补偿协议

二、被征收房屋所有权人不明确

 

第二节房屋征收补偿决定流程

一、申请

二、审查

三、决定

四、公告

五、补偿决定内容

第三节不服补偿决定应对策略

 

第七章 房屋征收行政复议应对策略

阅读提示：

本章涉及房屋征收维权的技术手段之一----申请行政复议，阐述了房屋征收行政复议的相关内容以及维权技巧，并辅以典型案例，方便大家理解。

本章涉及的房屋征收行政复议技巧，被征收方一定要仔细阅读，正确理解，以期活学活用。

第一节行政复议概述

一、关于行政复议

二、申请期限

三、申请书

四、复议决定

（一）维持决定

（二）履行决定

（三）撤销、变更或确认违法决定

（四）赔偿决定

（五）驳回行政复议申请决定

 

第二节房屋征收行政复议

一、房屋征收行政复议的主体

1、申请人

2、被申请人

3、行政复议机关

二、房屋征收行政复议类型

（一）信息公开类的行政复议案件

（二）不服房屋征收决定的行政复议案件

（三）不服补偿决定的行政复议案件

（四）不服房屋拆除行为的行政复议案件

三、行政复议涉及的几个问题

（一）审查是否具备申请资格

（二）确定被申请人和向谁申请

（三）确定申请事项

（四）关于停止执行

（五）如何对申请人最有利

（六）复议阅卷

 

第三节房屋征收行政复议典型案例

一、信息公开行政复议案

二、房屋征收决定行政复议案

三、征收补偿决定行政复议案

四、拆除违建行政复议案

 

第八章房屋征收行政诉讼应对策略

阅读提示：

本章内容较多，涉及房屋征收维权中最主要的行政诉讼程序，就房屋征收行政诉讼涉及的相关技巧，笔者毫无保留地进行了呈现。

房屋征收行政诉讼技巧有的虽然看似平常，但都是笔者近二十年执业经验的总结，希望读者朋友详细阅读，正确理解，以便对维护自身合法权益有所促进。

 

第一节行政机关与行政相对人

一、行政机关的概念

二、法律、法规授权的组织

三、行政相对人

第二节行政行为 

一、行政行为的概念

二、行政行为的成立要件

三、行政行为的合法要件

（一）行为的主体合法

（二）行为的权限合法

（三）行为的内容合法

（四）行为程序合法

（五）行为形式合法

四、行政行为的无效、撤销与废止

（一）行政行为的无效

（二）行政行为的撤销

（三）行政行为的废止

 

第三节行政诉讼受案范围与管辖

一、受案范围

二、管辖

 

第四节行政诉讼证据

一、证据形式

二、举证责任

三、提供证据

四、举证期限

（一）被告

（二）原告或第三人

五、调查取证

（一）被告取证

（二）原告及第三人取证

（三）法院取证

六、质证

七、审查证据

七、审查证据

 

第五节行政诉讼程序

一、起诉

（二）撰写行政起诉状

（三）起诉材料整理

（四）去法院立案或邮寄立案、网上立案

（五）办理立案手续

二、审查起诉

三、受理案件

（一）人民法院在接到起诉状时对符合本法规定的起诉条件的，应当登记立案。

（二）不予受理

四、一审

（一）庭前准备

（二）开庭审理

（三）判决形式

五、二审

（一）提起上诉

（二）审理

3、裁判

六、再审

（一）申请再审的时间

（二）最高法院本部及巡回法庭再审案件的管辖范围

第六节房屋征收行政诉讼应对策略

一、分清楚案件所处阶段

二、明确行政机关行为的性质

三、审查各方主体是否适格

四、确定是选择行政复议还是行政诉讼

五、提高审判法院级别

六、庭审注意事项

七、上诉案件注意事项

 

第九章房屋征收案件取证常用方法

阅读提示：

本章主要介绍了房屋征收案件中申请政府信息公开的取证方法，就相关技巧进行了阐述，并就有关典型的案例进行了评析。此外，常用的录音录像等取证方法，在本书的相关案例中进行阐述，读者朋友可以留意。

第一节信息公开制度概要

一、政府信息公开制度基本内容

（二）政府信息公开的时间

（三）政府信息公开答复

（四）法律救济途径

二、政府信息公开取证注意事项

第二节、政府信息公开案例

李某某等四人诉重庆市人民政府信息公开案

 

第十章房屋征收行政诉讼典型案例

阅读提示：

本章选取了房屋征收中涉及的未登记建筑（无证房屋）认定纠纷、房屋征收决定纠纷、房屋征收补偿决定（含房屋征收补偿协议）纠纷、强制拆除纠纷等典型案件进行分析和评论，读者朋友可以通过对这些典型案例的阅读和研究，有可能会找到解决自身案件的办法。

 

一、未登记建筑认定

（一）未登记建筑的审查，要考虑历史形成等原因

（二）认定事实不清，未登记建筑认定书被撤销

（三）未对无证房屋依法调查，房屋征收补偿安置协议被确认无效

 

二、房屋征收决定

（一）起诉撤销房屋征收决定超过法定期限，法院驳回诉讼请求

（二）房屋征收补偿决定公告是否可诉

（三）承租人在房屋征收中的法律地位

（四）购买没有产权的房屋，对房屋征收决定能否起诉

 

三、房屋征收补偿决定（含房屋征收补偿协议）

（一）被征收人不履行房屋征收补偿协议，征收方如何救济

（二）经营性房屋承租人的房屋征补偿权益如何维护

（三）如何证明征收补偿协议是受胁迫签订

 

四、房屋征收补偿决定

（一）非住宅房屋征收，是否可要求进行产权调换

（二）房屋征收程序违法，征收补偿决定被撤销

（三）补偿方式不符合法律规定，征收补偿决定被撤销（最高法院十大案例，

（四）估价时点错误，补偿决定被撤销

　　

（五）评估报告未涉及未登记房屋，房屋征收补偿决定被撤销

四、强制拆除

（一）未履行法定程序，强拆被确认违法

（二）强制拆除案件中被告如何选择

（三）对强拆行为，公房承租人是否有权起诉

（四）行政强制执行中，如何协商达成一致

 

第十一章房屋征收强制执行应对策略

阅读提示：

    本章针对强制执行的特点以及实际情况，就房屋征收强制执行的流程和应对技巧进行了梳理。在房屋征收案件的末期，被征收人仍然可以依靠法律武器来维护自身合法权益。

 

一、管辖

二、申请

三、审查

（一）立案受理

（二）补正

（三）不予受理

四、裁定与执行

（一）期限

（二）不准予执行裁定

（三）准予执行裁定

 

第十二章聘请律师指南及配合技巧

阅读提示：

本章往往是被征收方容易遗忘的内容，聘请适合自身案件的律师，其实是一项很重要的工作。本章是笔者以律师的笔触，提示当事人在聘请律师时要注意的事项以及如何与所聘请的律师进行协作，以期案件得以圆满解决。同时，本章还阐述了房屋征收集体案件的相关知识，人数众多的房屋征收案件当事人可以参考一二。

 

一、关于律师

二、聘请律师注意事项

（一）看执业年限

（二）看办案质量

（三）看业务著作

（四）看主办律师业务能力

（五）看律师及律师事务所的宣传

 

三、房屋征收集体诉讼应对策略

（一）集体诉讼概念

（二）推举代表人

（三）案件办理中与律师的配合