拆迁补偿总共4300多万，我怎么签？

——一起企业房屋征收案的演变进程

一

说这话的是面前这位精瘦的马总，也就是金山马建材城的老板。他的脸胀得通红，对拆迁方给的补偿显然很不满意。

二

去年秋天一个晴空万里的上午，我在办公室里接待了马总和他的儿子、儿媳一行三人。

马总是南方人，当地民营经济发达。他家经营着一家建材城，已有二十多年。现在因为当地省道扩路，他家的建材城面临部分拆除。

村里和拆迁方给的方案是金山马建材城全部退出，目前能给到的补偿款合计4300多万元。说到这个数字时，这位马上就70岁的老人，声音提高了八度。

三

1995年秋，马总家所在的H村招商引资，准备在穿村而过的省道边上筹建一家建材市场，占地31亩。马总作为本村人，有意参与，于是被人推荐到了村里和镇里。最终，在一众人的撮合下，马总与村里达成了建设建材市场的意向，由村里出地，马总出资金，双方按四六占股筹建公司，该意向书得到镇政府盖章认可。但在注册建材市场公司时，村委会又提出由村里出地，允许马总在地上建设建材城，马总按年支付土地租金，建材市场由马总独家投资、经营，收益和亏损都归马总，与村里无关，马总对此认可。

土地租赁协议签订后，马总用自己和妻子作为股东注册了金山马建材市场有限公司（后更名为金山马建材城有限公司），马总先后支付了200多万的征地拆迁款，经得镇、村同意，马总在征地报批时就开始建设，历时两年建起了17000多平方米的建材市场，该建材市场于1997年国庆节正式对外营业。之后，建材城又于2003年进行了扩建，建筑面积增至25000平方米。

四

2023年3月，经过H村的省道据传要扩路，拆迁的消息满天飞，建材城租户就有十几家找马总退租。

马总也到处打听拆迁消息，最后从市政府一朋友处了解到经过他们村的省道确实要扩路，他的建材城可能不保。

马总回家后，一夜未眠。第二天早饭后，他召集家人开会，讨论如何应对拆迁。他儿子小马提出，拆迁是政府行为，涉及法律问题，要找律师，最好不找本地的，要上北京找才好。马总最后总结说，政府拆迁，咱们先看看政策情况，如果还可以，就签。如果不行，再找律师。他说一不二，大家散会。

五

2023年5月中旬，镇里和村里组织开拆迁动员会。镇长在会上强调本次拆迁是国家征地，省道扩建，是省政府重点工程，必须按时完成拆迁任务，这是死命令。对阻挠、妨碍拆迁的，该拘的拘。

动员会后，拆迁宣讲组进到各拆迁户家宣讲拆迁政策。宣讲组也找了马总，到了金山马建材城进行了宣讲。拆迁宣讲组组长王副镇长给马总说他家建材城多年为当地贡献了税收，因此镇里在补偿政策方面也是尽量向他倾斜，能争取的都会给他争取。然后，他告诉马总耐心等待评估机构入户丈量，看评估价款多少，他再请示镇长看看尽量争取让马总满意，早日签订拆迁补偿协议，也为村里其他人带个好头。

六

2023年6月初，各家的评估报告出来了，就有三分之一的房主签了拆迁补偿协议。这三分之一人中，大部分是家里有老师、公务员或者在村委会有任职的。马总从镇里拿回评估报告，评估报告的结论是补偿款共计3800多万。

第二天一早，马总又到了市里找政府的朋友问怎么办，朋友说约了一个做拆迁评估的老总，你去问问他。马总和儿子又马不停蹄来到拆迁评估机构，这位老总建议他们找好的评估机构自己做一份评估，看看能补偿多少，要找外地的，最好是北京上海的评估机构。

马总找了一家评估机构对他的建材城进行了评估，评估结果是9100多万元。拿到评估报告的那一刻，马总的脸上终于露出了一丝笑意。

也就是马总拿到评估报告的第三天，王副镇长打电话给他，让去镇里谈补偿的事情。马总看着手里的评估报告，心里有了几分底气。马总在镇政府谈了两个多小时，大家分歧较大，镇里说你家建材城评估都是按上限做的，一共3851万多。经镇长开会讨论，最终将所有的补助、奖励都给你按最高的，一共补偿是4319万多。镇长说这是最终的补偿，不再变动。马总临出门前，王副镇长又悄悄告诉他，你那个建材城的土地证在村委会名下，房屋建设手续也有问题，咱们关系好，我劝你快签字拿钱，免得以后出现麻烦。

后来，马总又和镇里谈了几次，最终大家不欢而散，王副镇长也不再见马总。

有一个消息不胫而走，那就是镇政府将要强拆没手续的房屋，金山马建材城就是其中之一。

七

 2023年8月，当地综合行政执法局做出《限期拆除违法建筑决定书》，认定金山马建材城的建、构筑物因未取得城乡规划许可证而属于违法建筑，责令自该决定书送达之日起七日内，自行拆除上述违法建筑，并告知若对该决定不服可在期限内申请行政复议或提起行政诉讼等权利。马总收到后，气得七窍生烟，茶饭不思。

在马总收到该《限期拆除违法建筑决定书》的第三天，王副镇长带人到金山马建材城与马总沟通，他希望马总把握时机，不要影响省道扩建，不要成为村里的罪人。

马总说，我的建材城都开26年了，当年我出了200多万征地，你们镇里满口答应帮我跑征地、办证等手续，我只要好好经营，做大做强企业就行。现在你们腾笼换鸟，就不承认以前的话吗？当年请我来投资，客客气气，现在要扩路了，就用低补偿赶我走？双方再一次谈得天崩地裂，不欢而散。

八

2023年9月3日，马总来京找我咨询如何应对建材城拆迁问题，尤其是目前的限拆决定。

马总能找到我，主要归功于他儿子小马。小马在某付费平台上看到我的文章，后在书店买了我的《房屋征收补偿实战策略》一书。综合比较后，最终他们决定来京向我咨询应对企业拆迁补偿具体操作事宜。

目前，马总的案件已按设计方案进入多程序实操当中。

当地镇政府目前未违法实施强拆，也与马总保持沟通。由于当地省道扩建工程已正式进入施工阶段，当地市、区政府近期将组织马总、镇、村等相关人员参加的拆迁协调会，希望能协调马总及时签订拆迁补偿协议，推进重点工程项目顺利实施。